1. Introdução
O princípio da continuidade, também denominado trato sucessivo, é um dos fundamentos registrários essenciais no sistema brasileiro de registro de imóveis. Visa a garantir a integridade e a segurança jurídica da cadeia de titularidade sobre um imóvel, reforçando a confiabilidade do sistema perante terceiros.
2. Conceito e Fundamentação Doutrinária
Conforme definiu Afrânio de Carvalho, o princípio “significa que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidades à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular” (ANOREG/BR, IRIB). Ou seja, a sucessão de registros deve ocorrer de forma contínua, ligando cada assento ao seu antecedente, como elos de uma corrente ininterrupta (IRIB, ANOREG/BR).
Outro recurso doutrinário o define como: “fazer com que o registro espelhe a cadeia de titularidade havida no imóvel” (JusBrasil). Essa condição assegura que o Registro de Imóveis seja digno de confiança pública.
3. Enquadramento Legal
O princípio da continuidade encontra previsão expressa na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), nos seus artigos 195 e 237:
- Art. 195: “Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.” (ANOREG/BR).
- Art. 237: “Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.” (ANOREG/BR).
Tais dispositivos garantem a ligação precisa entre os registros, impedindo saltos na cadeia de titularidade e reforçando a exigência formal de apresentação dos títulos anteriores.
4. Finalidade e Importância
O princípio da continuidade tem alcance formal, focando no rigor da documentação e da hierarquia encadeada dos registros, não no conteúdo material em si (ANOREG/BR). Tal encadeamento:
- Confere segurança jurídica, pois torna verificável e coerente o histórico de titularidade.
- Inspira confiança ao público, essencial para a circulação imobiliária (ANOREG/BR, IRIB).
Além disso, constitui uma aplicação concreta do velho brocardo “nemo dat quod non habet” — ninguém pode transmitir mais do que possui — o que conecta o princípio da continuidade ao princípio da disponibilidade (ANOREG/BR).
5. Efeitos no Procedimento Registral
Na prática:
- Se o imóvel não estiver matriculado ou estar em nome diverso daquele que requer o registro, o registrador exige matrícula e registro prévios para manter a continuidade (art. 195).
- Caso o imóvel esteja matriculado, não se pode registrar um novo ato sem que o precedente conste, mantendo-se a cadeia ininterrupta (art. 237).
- Exceções estritas, como no caso de hipoteca registrada perante transmissão posterior, são tratadas com cautela e fundamentação jurídica específica, mas o princípio permanece a regra geral de exigência de encadeamento.
6. Contextualização no Sistema Registral
O sistema de registro brasileiro é estruturado por diversos princípios interligados: continuidade, especialidade, prioridade, territorialidade, tipicidade, concentração, dentre outros (New Science, pelotasri.com.br). Dentre eles, a continuidade é indispensável para que os registros desempenhem sua função essencial de publicidade, segurança e eficácia no âmbito imobiliário.
7. Conclusão
O princípio da continuidade desempenha papel central no direito imobiliário brasileiro ao exigir que cada registro seja sustentado por um anterior legítimo. Essa exigência formal cultiva a credibilidade dos registros públicos e reforça a segurança jurídica nas transações imobiliárias. Com base nos artigos 195 e 237 da Lei nº 6.015/1973 e na doutrina consolidada, sua eficácia se mantém como pilar do sistema registral moderno.
Referências
- Afrânio de Carvalho, definição e importância do princípio da continuidade (ANOREG/BR, IRIB).
- Artigos 195 e 237 da Lei nº 6.015/1973 (ANOREG/BR).
- Conceito adicional sobre o caráter encadeado do registro (JusBrasil).
- Estrutura dos princípios registrais no sistema brasileiro (New Science, pelotasri.com.br).
