A Nova Realidade Tributária no Brasil
A Reforma Tributária, formalizada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, representa uma das mais significativas mudanças no sistema tributário brasileiro. O principal objetivo é a unificação de impostos como ISS, PIS e Cofins em um modelo de IVA dual (sistema onde dois impostos sobre valor agregado operam simultaneamente em diferentes níveis de governo: IBS – Imposto sobre Bens e Serviços – Estados e Municípios e CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços – União Federal), buscando maior uniformidade tributária. A intenção é alcançar a neutralidade, evitando distorcer as decisões de consumo e a organização da atividade econômica.
A partir de 2026, além do Imposto de Renda, proprietários de imóveis e participantes do mercado imobiliário enfrentarão uma nova camada tributária, sujeitando-se ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). A transição prevê alíquotas inicialmente simbólicas em 2026 e 2027 para facilitar a adaptação, com aumentos graduais até 2033, quando os tributos antigos serão totalmente extintos.
Os novos tributos, IBS e CBS, observarão as mesmas regras em relação a fatos geradores, bases de cálculo, hipóteses de não incidência, sujeitos passivos, imunidades, regimes específicos, diferenciados ou favorecidos de tributação, e regras de não cumulatividade e de creditamento. As alíquotas de referência da CBS serão fixadas por resolução do Senado Federal entre 2027 e 2033, e as alíquotas de referência do IBS para Estados e Municípios, e o Distrito Federal, serão estabelecidas de 2029 a 2033. Para os anos de 2034 e 2035, as alíquotas de referência serão as mesmas fixadas para 2033.
Principais Tópicos e Seus Efeitos no Mercado Imobiliário
A reforma trará implicações diretas para proprietários, compradores e vendedores, bem como para as estruturas de condomínio e multipropriedade. Um artigo não será o suficiente para aclarar nossas ideias sobre o assunto. Portanto, faremos uma série de quatro artigos, sendo este primeiro introdutório, trazendo as principais mudanças de forma superficial. E mais três artigos onde detalharemos cada tópico com mais profundidade.
1. Impacto nos Proprietários de Imóveis (Pessoas Físicas) e nas Relações de Locação
A Lei Complementar nº 214/2025 define critérios claros para a sujeição de pessoas físicas ao regime regular do IBS e da CBS em operações com bens imóveis.
- Quem será Contribuinte:
- Proprietários que realizarem locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel serão considerados contribuintes se, no ano-calendário anterior, a receita total com essas operações exceder R$ 240.000,00 (valor que será atualizado mensalmente pelo IPCA ou índice substituto).
- Alternativamente, serão contribuintes aqueles cujas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento tenham por objeto mais de 3 (três) bens imóveis distintos. A definição de “bens imóveis distintos” será estabelecida em regulamento.
- A locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel residencial com período não superior a 90 dias ininterruptos serão tributados conforme as regras aplicáveis aos serviços de hotelaria.
- Alíquotas Reduzidas: A lei complementar poderá prever regimes diferenciados de tributação, com alterações nas alíquotas para operações com bens imóveis. Em um caso específico, a locação de imóveis localizados em zonas de reabilitação urbana pode se beneficiar de uma redução de alíquotas de 80%.
- Recomendação: A entrada em vigor dessas regras a partir de 2026 exigirá que proprietários de imóveis, especialmente aqueles com múltiplos bens ou alta receita de aluguel, revisem estrategicamente seus contratos e planejem cuidadosamente a gestão fiscal para mitigar impactos financeiros [Usuário].
2. Impacto nas Relações de Compra e Venda de Imóveis
As operações de compra e venda também serão diretamente afetadas pela incidência do IBS e da CBS, com a introdução de mecanismos de ajuste importantes.
- Incidência: O IBS e a CBS incidem sobre a alienação de bem imóvel (incluindo incorporação imobiliária e parcelamento do solo), bem como sobre a cessão e atos translativos ou constitutivos onerosos de direitos reais. O fato gerador ocorre no momento do ato de alienação ou da celebração do ato que constitui ou transmite direitos reais.
- Não Incidência e Permutas: As permutas de bens imóveis, em geral, não estarão sujeitas à incidência de IBS e CBS, exceto sobre a torna (diferença de valor). Em permutas entre contribuintes do regime regular, o valor do redutor de ajuste do imóvel dado em permuta poderá ser mantido para futuras operações com o imóvel recebido.
- Redutor de Ajuste: Um mecanismo relevante é o “redutor de ajuste”, que permite deduzir o valor da base de cálculo do IBS e da CBS na alienação do bem imóvel. Seu valor inicial pode ser o de aquisição do imóvel ou o valor de referência, ambos atualizados pelo IPCA. O redutor de ajuste pode incluir o ITBI, o laudêmio e contrapartidas urbanísticas e ambientais pagas aos entes públicos. A continuidade ou extinção do redutor depende da condição do adquirente (contribuinte ou não do regime regular).
- Redutor Social: Para estimular a aquisição de moradia, a lei prevê um “redutor social” na alienação de bem imóvel residencial novo (dedução de R$ 100.000,00) ou de lote residencial (dedução de R$ 30.000,00). Este redutor, atualizado mensalmente pelo IPCA, só pode ser utilizado uma única vez por imóvel. Um “lote residencial” pode ser objeto de condomínio de lotes.
3. Impacto nos Condomínios e na Multipropriedade
As novas regras tributárias também detalham a aplicação do IBS e da CBS para diferentes formas de propriedade coletiva, como condomínios edilícios, condomínios de lotes e a multipropriedade.
- Condomínio Edilício: Em regra, um condomínio edilício não será contribuinte do IBS e da CBS. No entanto, caso opte pelo regime regular e realize operações com bens e serviços cobrando taxas ou valores de não-condôminos, estará sujeito à incidência dos tributos.
- Condomínio de Lotes: Esta modalidade é reconhecida, permitindo partes de propriedade exclusiva e partes comuns. A ele se aplicam, subsidiariamente, as disposições sobre condomínio edilício e o regime das incorporações imobiliárias. Como mencionado, o lote residencial objeto de condomínio de lotes é elegível ao redutor social.
- Multipropriedade: Este regime é caracterizado pela titularidade de uma fração de tempo que corresponde ao uso e gozo exclusivo da totalidade de um imóvel, exercido de forma alternada pelos proprietários. O imóvel em multipropriedade é indivisível e não se sujeita a ação de divisão ou extinção de condomínio.
- Direitos e Obrigações: O multiproprietário tem o direito de usar e gozar do imóvel e suas instalações, e, crucialmente para o mercado de locação, pode ceder a fração de tempo em locação ou comodato. Também possui a faculdade de alienar a fração de tempo. Entre suas obrigações, destaca-se o pagamento da contribuição condominial (mesmo que renuncie ao uso) e a manutenção do imóvel.
- Administração e Transferência: A administração do imóvel em multipropriedade é responsabilidade da pessoa designada no instrumento de instituição ou convenção. A transferência do direito de multipropriedade e seus efeitos perante terceiros não dependem da anuência dos demais multiproprietários, e não há direito de preferência, salvo disposição contratual em contrário. O adquirente é solidariamente responsável pelas obrigações específicas.
Considerações Finais
A implementação do IBS e da CBS exige uma adaptação profunda do mercado imobiliário. A obrigação de registro em um Cadastro com Identificação Única para pessoas físicas, jurídicas e entidades sem personalidade jurídica, com a integração de cadastros da RFB (CPF, CNPJ, CIB), é fundamental. A inscrição de todos os bens imóveis urbanos e rurais no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) é um requisito importante. A harmonização das normas e procedimentos, a cargo do Comitê Gestor do IBS e da RFB, será essencial para a clareza e eficiência do novo sistema.
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